一(yī)线城市，也不端着了。

　　昨天，深圳取消二手(shǒu)房指导价的(de)消息在房(fáng)产圈刷屏了(le)。

　　这条消息为(wèi)什么这么重要？首先二手房项数怎么求公式，等差数列的项数怎么求指导价(jià)被称为“核弹级”政(zhèng)策，其次(cì)深圳几乎(hū)是最(zuì)后一个还在(zài)“认(rèn)真(zhēn)”实施这(zhè)条政策的城市，最后深(shēn)圳是(shì)房价(jià)前三的核(hé)心(xīn)城市。所以(yǐ)，深圳的一举一动都具有(yǒu)风(fēng)向标(biāo)意(yì)义。

　　有分析人士指出，深圳二手(shǒu)房指导价如果取消，首(shǒu)先有利于深圳二手房回(huí)暖，然后二手(shǒu)房回暖有利于深圳楼市总体回(huí)暖(nuǎn)，最后深(shēn)圳楼市(shì)回暖有利于(yú)全(quán)国楼市(shì)回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核(hé)弹(dàn)调控”退出？

　　昨天，深(shēn)圳疯传“二手房(fáng)指导价(jià)”正式结束。传言称：二手房贷款不按官方参考价（指导价），银行核定房(fáng)价以网签备案价和(hé)评估价孰(shú)低为准。

　　自此，参考价真正变成(chéng)了“参考价(jià)”。

　　目(mù)前没有看到官方(fāng)文(wén)件。据证券时(shí)报21日消息，目前深圳多家(jiā)大行表示(shì)“尚(shàng)未接到正式(shì)通知(zhī)，目前仍(réng)按参考价办理(lǐ)按揭”。所以还需要持续的关(guān)注。

　　易居(jū)研究(jiū)院研究总(zǒng)监严(yán)跃进认为，本次政策大概率为真，更多体现为银行贷(dài)款等领(lǐng)域(yù)按照新的规则(zé)进行，但不会出台正式文件。

　　有时候，有些事情，是不用(yòng)发文件的。毕竟可以“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市(shì)二手房指导价横空出(chū)世(shì)。当时，深圳一口气公布了全市3595个(gè)小区(qū)的参考价，很多(duō)南山、福田(tián)、宝安中(zhōng)心区的高价盘，直接按(àn)照当时的市场价打(dǎ)了5折、6折来“指导”，银行只能按照指(zhǐ)导价来计(jì)算首付、发放(fàng)贷款。

　　当(dāng)时大(dà)家还不觉得厉害，但经历了这(zhè)两(liǎng)年(nián)的(de)痛苦，才(cái)深知为啥叫做——“核弹级(jí)”。

　　举(jǔ)个例子，市场价1000万的房(fáng)子，如果(guǒ)不“指导”，可以首(shǒu)付3成即300万；如果指导价打七折即(jí)700万(wàn)，那(nà)么首付3成(chéng)210万，加上需要全款(kuǎn)支付的(de)部分，实际首付去(qù)到了510万，相(xiāng)当于(yú)首付5成了（多给(gěi)210万首付）。这直(zhí)接让(ràng)大(dà)批量买家，失去(qù)了购房能力，相当(dāng)于(yú)强势“降(jiàng)杠杆”。

　　自深圳推(tuī)行二(èr)手房参考价以后，东莞、宁波、成都、三亚、西安、合(hé)肥、广州等(děng)10多个城市陆续(xù)跟(gēn)进。事实也确实(shí)证(zhèng)明了，这条政策的“核弹”级别。

　　到了(le)2021年10月，根据安居客的(de)统计(jì)，实施二手房指导价的10个(gè)城(chéng)市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫(yì)情的(de)影响(xiǎng)，二手(shǒu)房更是惨不忍睹。以2022年12月数据(jù)为例，全国70个(gè)大中城市房(fáng)价只有6个同(tóng)比上(shàng)涨，其(qí)他的泥沙俱(jù)下。

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　　深圳，有(yǒu)人付出了沉重代(dài)价(jià)

　　据深圳(zhèn)乐有家研究中心数据显示：成交量(liàng)上，二(èr)手房指导价出台当年(nián)，深圳二手住宅成交量同比下滑57％。2022年继续(xù)腰斩(zhǎn)，成交量(liàng)同比(bǐ)下滑47％，全年成交量(liàng)仅2.2万套，创近二(èr)十(shí)年最低记录，相(xiāng)较2020市场高(gāo)峰缩水近(jìn)八(bā)成(chéng)。

　　价格方面(miàn)，与(yǔ)二手(shǒu)房指导价发(fā)布当(dāng)月相比，如(rú)今(jīn)二手房(fáng)挂牌价低(dī)于及接近参考价的房源占比(bǐ)大幅增(zēng)加。2023年(nián)一季度，深圳各区(qū)二手(shǒu)房成交(jiāo)TOP10小(xiǎo)区中，过半成(chéng)交(jiāo)价低于参考价。

　　深圳(zhèn)房东，斩仓的新闻不绝于(yú)耳(ěr)。

　　据说(shuō)一位码农三年(nián)前高杠杆(gān)买了(le)2套华(huá)润城，月供12万，最(zuì)终(zhōng)亏损1000万破(pò)产。据媒体推测(cè)，如果案例属实，买家(jiā)的实际购房(fáng)成(chéng)本(běn)高(gāo)达20万/平，目前价(jià)格跌至14万/平(píng)，叠加(jiā)这三年(nián)的房(fáng)贷(dài)和(hé)持有成本(běn)，差不(bù)多亏损超千万。

　　深圳一(yī)大批人这两年感受到了太(tài)多(duō)“心酸”。二手(shǒu)房成交量创下(xià)多年新(xīn)低(dī)，学区房(fáng)神(shén)话不再，房(fáng)产中介的日子难过，投资(zī)客挥泪斩仓(cāng)....

　　在稳楼(lóu)市的基调下，2022年以(yǐ)来，实(shí)施了(le)二手房指导(dǎo)价的城市陆(lù)陆续续低调(diào)退出，目前只有深(shēn)圳还是(shì)最后(hòu)的“堡垒”。

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　　“风向标”意义明显

　　最近(jìn)一线城市也不端着了。

　　近日，北京(jīng)在房山(shān)区(qū)试点多子女家庭和职住平(píng)衡家庭购房支持政(zhèng)策。上海也考(kǎo)虑予以多(duō)孩家庭在新房计分制度政策上的支持(chí)。

　　从最新(xīn)公布的3月(yuè)份70个大(dà)中城市商品住宅销(xiāo)售价(jià)格变动情况(kuàng)来看，广州(zhōu)、深圳(zhèn)的新房、二手(shǒu)房价格仍然是同比(bǐ)去年依然是下降的。

　　北(běi)京、上海已(yǐ)经同(tóng)比增长了，其他二(èr)线城市如杭州、成都、南(nán)京、合肥等(děng)城市价格都是同比(bǐ)上涨的(de)。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实上，上面(miàn)可能(néng)更(gèng)急。3月份，两部门联合发文(wén)，全面(miàn)推动二(èr)手房“带押过户”全(quán)国实施，这是(shì)一(yī)条被(bèi)广泛好评的新(xīn)政。对(duì)于激活二手房交易(yì)，具有定(dìng)海(hǎi)神(shén)针般的作用。

　　住建部部(bù)长(zhǎng)倪虹近日更(gèng)是指出(chū)：建筑业、房地产企业要发挥国民经济(jì)“顶(dǐng)梁柱”“压(yā)舱石”作用。回归到常(cháng)识，从字面理(lǐ)解一下(xià)这两个词，意思就是——顶梁(liáng)柱(zhù)如果(guǒ)不行(xíng)了，上(shàng)面不(bù)就塌(tā)了嘛？压(yā)舱(cāng)石如果压不住，小船不就(jiù)翻了？

　　也许(xǔ)，今年扶(fú)持楼市的政(zhèng)策(cè)，还有一大波正在路上...

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