文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付(fù)完首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银(yín)行一(yī)次(cì)性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技(jì)术活，只要(yào)坚(jiān)持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制，改为本番什么意思 日语里本番什么意思(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房(fáng)子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在(zài)国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革(gé)方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式(shì)一经推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势(shì)环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金压(yā)力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑(zhù)师(shī)的(de)核(hé)准。为了(le)防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开设的(de)信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调(diào)基(jī)础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房(fáng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数(shù)十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历(lì)经二(èr)十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融(róng)存(cún)量(liàng)比重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全(quán)国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨(bō)付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高(gāo)周转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提(tí)供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发(fā)商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一(yī)定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容(róng)确认无(wú)误(wù)后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一一部规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩本番什么意思 日语里本番什么意思余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房同样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业(yè)，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充(chōng)分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机(jī)制(zhì)或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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