文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如(rú)果按照(zhào)经济规(guī)律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商(shāng)业的本质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期(qī)系(xì)统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租(zū)是地产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出租(zū)是(shì)中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种方式(shì)减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时(shí)中国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的(de)问(wèn)题，使房(fáng)市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度(dù)的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起(qǐ)到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了(le)房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按(àn)时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市(shì)重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额(é)报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房(fáng)提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格(gé)并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面(miàn)，除定金(jīn)或(huò)首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可(kě)通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的(de)资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程(chéng)进度(dù)向开发商提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时(shí)需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德(dé)国(guó)法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因(yīn)项目(mù)而(ér)异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责(zé)相应赔肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(g肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌uó)规定(dìng)房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预(yù)售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成定金保全(quán)措施才可(kě)预(yù)售。什(shén)么是定金保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发(fā)商违约(yuē)后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程(chéng)进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第(dì)三(sān)方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌