文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如(rú)果按(àn)照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地(dì)产也(yě)不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安(ān)居(jū)乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的(de)分(fēn)期(qī)付款形式(shì)，等新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了(le)民众购(gòu)房的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mà塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗i)楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面临住房需(xū)求大(dà)和(hé)供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基(jī)础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的(de)两大难题(tí)，开发(fā)商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银行等多(duō)方迅(xùn)速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国(guó)内地的(de)商品房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房(fáng)款的(de)行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登记和预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加(jiā)市(shì)场商品房(fáng)供应(yīng)，推动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多(duō)年(nián)对(duì)中国内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以来(lái)，城镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其(qí)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住(zhù)房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开(kāi)发(fā)企业(yè)预售(shòu)商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的(de)建安(ān)成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报(bào)价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供(gōng)却被迫(pò)继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在(zài)过去房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时代(dài)的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗ng>对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗strong>

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合(hé)同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司(sī)的(de)检验(yàn)验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严(yán)格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本(běn)期(qī)房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完(wán)工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完(wán)工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到(dào)了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订合同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋(wū)质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。